Kosten onderhoud huis: hoeveel moet je hiervoor opzijzetten?
Een eigen huis kost meer dan alleen je hypotheek, energie en verzekeringen. Ook onderhoud hoort erbij. Het lastige is alleen dat de kosten voor onderhoud aan een huis niet netjes iedere maand terugkomen. Het ene jaar hoef je misschien nauwelijks iets te doen, terwijl een paar jaar later het schilderwerk, de cv-ketel en het dak tegelijk aandacht vragen.
Hoeveel moet je dan maandelijks of jaarlijks apart zetten? Er bestaan handige vuistregels, maar voor een goed antwoord kun je beter naar je eigen woning kijken.
Hoeveel reserveren voor onderhoud aan je huis?
Een veelgebruikte vuistregel is om jaarlijks ongeveer 1% van de waarde van je woning te reserveren voor onderhoud. Bij een woning van €400.000 zou dat neerkomen op €4.000 per jaar, oftewel ongeveer €333 per maand. Onder andere Univé noemt 1% van de woningwaarde als praktische vuistregel.
Zie zo'n percentage vooral als een snelle eerste indicatie. Het betekent niet dat ieder huis daadwerkelijk ieder jaar 1% van zijn waarde aan onderhoud kost.
Vereniging Eigen Huis komt op basis van analyses van bouwtechnische keuringen momenteel uit op gemiddeld ongeveer €15.000 per vijf jaar, oftewel €250 per maand. Maar ook binnen die cijfers zijn de verschillen groot. Voor een vooroorlogse tussenwoning noemt Vereniging Eigen Huis bijvoorbeeld gemiddeld €300 per maand, tegenover €140 voor een tussenwoning uit de jaren negentig.
Dat laat al zien waarom één standaardbedrag lastig is.
De woningwaarde zegt niet hoeveel onderhoud jouw huis nodig heeft
Stel dat twee woningen allebei €450.000 waard zijn.
De ene woning is twintig jaar oud, heeft kunststof kozijnen, een recent vernieuwd dak en een nieuwe verwarmingsinstallatie. De andere woning is honderd jaar oud, heeft houten kozijnen die binnenkort geschilderd moeten worden en een dak en cv-ketel die tegen het einde van hun levensduur lopen.
De waarde kan gelijk zijn, maar de te verwachten onderhoudskosten zijn dat duidelijk niet.
Bovendien wordt de woningwaarde mede bepaald door zaken als locatie, grondprijs en ontwikkelingen op de huizenmarkt. Als jouw woning flink in waarde stijgt, betekent dat niet automatisch dat het schilderen van je kozijnen of vervangen van je cv-ketel evenredig duurder wordt.
Gebruik een percentage van de woningwaarde daarom als startpunt, niet als eindberekening.
Maak je eigen onderhoudsplan
Een betere manier om je budget voor woningonderhoud te bepalen, lijkt eigenlijk een beetje op een eenvoudig meerjarenonderhoudsplan.
Loop je woning langs en schrijf de belangrijke onderdelen op. Je hoeft daar geen ingewikkeld bouwkundig rapport van te maken. Denk bijvoorbeeld aan:
| Onderdeel | Wat wil je weten? |
|---|---|
| Dak | Leeftijd, huidige staat en verwacht moment van groot onderhoud of vervanging |
| Kozijnen | Materiaal, staat en wanneer schilderwerk of vervanging nodig is |
| Gevel en goten | Staat en voorzien onderhoud |
| CV-ketel / warmtepomp | Leeftijd, onderhoud en verwacht vervangingsmoment |
| Badkamer / keuken | Technische staat en eventuele noodzakelijke vervanging |
| Schilderwerk | Wanneer voor het laatst gedaan en wanneer opnieuw nodig |
Kijk daarbij niet alleen naar het bouwjaar van het huis. Misschien is het dak vijf jaar geleden vervangen en zijn de kozijnen nog origineel. De leeftijd en staat van de afzonderlijke onderdelen zeggen daarom veel meer.
Weet je niet precies wanneer iets vervangen is? Kijk in oude facturen of documenten die je bij de aankoop hebt gekregen. Je kunt eventueel ook een bouwkundige inschakelen als je weinig zicht hebt op de staat van een oudere woning.
Levensduren zijn bovendien nooit exact. Materiaal, kwaliteit, weersinvloeden en eerder onderhoud hebben allemaal invloed. Zo noemt Milieu Centraal voor een cv-ketel gemiddeld ongeveer twaalf tot vijftien jaar, maar dat betekent natuurlijk niet dat iedere ketel in jaar vijftien automatisch vervangen moet worden.
Reken grote toekomstige kosten terug naar een bedrag per maand
Juist de grote uitgaven maken een onderhoudspot belangrijk.
Stel dat je verwacht dat je over vijf jaar ongeveer €7.500 nodig hebt voor groot onderhoud aan het dak.
Je hebt hiervoor nu €1.500 apart staan.
Dan moet je nog €6.000 opbouwen:
€6.000 ÷ 5 jaar = €1.200 per jaar
Dat is:
€1.200 ÷ 12 = €100 per maand.
Je zou in dat geval dus €100 per maand kunnen reserveren voor alleen deze toekomstige kostenpost.
Doe hetzelfde voor andere grote uitgaven die je redelijkerwijs ziet aankomen. Misschien moet over vier jaar het buitenschilderwerk worden gedaan en verwacht je over zeven jaar een andere verwarmingsinstallatie nodig te hebben.
Tel de jaarlijkse reserveringen bij elkaar op en je krijgt een veel persoonlijker bedrag dan wanneer je simpelweg 1% van je woningwaarde neemt.
Werk de bedragen wel af en toe bij. Kosten kunnen stijgen en een onderdeel kan eerder of juist later aan vervanging toe zijn.
Vergeet het reguliere onderhoud niet
Naast grote vervangingen zijn er kleinere kosten die regelmatig terugkomen. Denk aan onderhoud van de verwarmingsinstallatie, kleine reparaties, schilderwerk bijwerken, dakgoten onderhouden en het vervangen van kit, hang- en sluitwerk of andere kleine onderdelen.
Sommige werkzaamheden komen jaarlijks terug, andere maar eens in de paar jaar.
Maak hiervoor een aparte schatting. Kijk bijvoorbeeld naar wat je de afgelopen jaren aan dit soort onderhoud hebt uitgegeven en welke werkzaamheden je de komende jaren verwacht. Tel dat bedrag op bij de jaarlijkse reservering voor grote toekomstige uitgaven.
Je onderhoudsbudget wordt dan grofweg:
regulier onderhoud + reserveringen voor toekomstige grote onderhoudskosten = jaarlijks onderhoudsbudget
Deel dat bedrag door twaalf als je iedere maand automatisch geld naar een aparte onderhoudspot wilt overmaken.
Houd woonwensen apart van noodzakelijk onderhoud
Er is nog een categorie die gemakkelijk tussen de onderhoudskosten terechtkomt: dingen die je vooral zelf graag wilt veranderen.
Een lekkend dak repareren is onderhoud. Een goed dak vervangen omdat je andere dakpannen mooier vindt, is een woonwens.
Hetzelfde geldt voor een badkamer of keuken. Als onderdelen versleten of kapot zijn, kan vervanging noodzakelijk onderhoud zijn. Maar een keuken van acht jaar oud vervangen omdat je een ander model mooier vindt, is iets anders.
Dat onderscheid is belangrijk voor je budget. Anders lijkt het alsof je woning ieder jaar enorme onderhoudskosten heeft, terwijl een deel eigenlijk bestaat uit verbouwing of verbetering.
Maak daarom bij voorkeur drie potjes of categorieën:
- regulier en klein onderhoud;
- groot onderhoud en toekomstige vervanging;
- verbouwingen, verduurzaming en persoonlijke woonwensen.
Zo weet je ook welk bedrag je daadwerkelijk nodig hebt om je huis technisch goed te onderhouden.
Dus: hoeveel moet je per maand sparen voor onderhoud?
Er bestaat helaas geen bedrag dat voor ieder huis klopt. Een vuistregel zoals 1% van de woningwaarde kan handig zijn om te controleren of je überhaupt genoeg ruimte voor onderhoud reserveert. Ook het huidige gemiddelde van ongeveer €250 per maand dat Vereniging Eigen Huis noemt, kan als vergelijking dienen.
Maar uiteindelijk kun je het beter andersom berekenen.
Kijk naar je eigen woning. Noteer welk regulier onderhoud nodig is, welke grote onderdelen waarschijnlijk de komende jaren vervangen of onderhouden moeten worden en hoeveel je daarvoor naar verwachting nodig hebt. Deel toekomstige kosten door het aantal jaren dat je nog hebt om ervoor te sparen.
Tel al die bedragen bij elkaar op en deel het jaartotaal door twaalf.
Dan heb je geen algemeen gemiddeld bedrag, maar een onderhoudsbudget dat daadwerkelijk bij jouw huis past. En dat maakt de kans een stuk kleiner dat een nieuw dak, schilderbeurt of kapotte installatie ineens je hele financiële planning overhoopgooit.
